T

Olaszországi ingatlanunk bérbeadása

A napokban sokan kérdezitek, hogy milyen hozammal és milyen feltételek mellett lehet olaszországi ingatlant bérbe ADNI. A következő bejegyzésben próbálom ezt egy kicsit körbejárni:

Bérbeadási modellek:

a) turisztikai: hetekre, esetleg hónapokra

b) átmeneti (transitorio): hónapokra

c) lakóssági: évekre

Alapgondolatok

Mennyire szeretném a vásárolt ingatlanomat magam (is) használni? Ha évekre kiadom, akkor ugye hiába van toszkán kőházam vagy tengerparti lakásom; magam is szállodába kell menjek még akkor is amikor a lakással kapcsolatos ügyeket jövök intézni. Tehát mennyire "csak" befektetés, és mennyire "toszkán álom" amit venni készülök? Ez a vásárlás előtt eldöntendő

Az ingatlan elhelyezése nagy mértékben befolyásolja hogy milyen tipusú bérléssel tudjuk hasznosítani: a dombtetőn levő kőház csakis turisztikai szempontból érdekes, míg egy a Firenze és Lucca közti "barna övezetben" levő lakás kiválóan adható ki családoknak hosszú távon (de turistáknak egyáltalán nem)

Ha turisztikai kiadásban gondolkodunk, akkor a két reptér (Firenze / Pisa) ne legyen messze. Persze sokan érkeznek autóval, de egy ház amelyet a reptérről csak bérautóval vagy órákon át tartó buszozással érnek el, már hátránnyal indul az AirBnB versenyben - ezt érdemes figyelembe venni.

Az ingatlan felszereltsége is befolyásolja hogy melyik tipusú bérbeadásra lehet alkalmas hisz egy nagy lakás, 3 hálószobával megvan egyetlen egy fürdőszobával, ha egy családnak adjuk ki hosszú távon, de egyáltalán nem alkalmas turisztikai kiadásra hisz 6 vagy akár 8 ember nem fog egy zuhanyfülkén osztozkodni.

a) Turisztikai bérbeadás

A turisztikai bérbeadásnak fő előnye, hogy az év nagy része megmarad saját használatra, így a lakás még mindig a "mi lakásunk" és nem egy absztrakt befektetési objektum. 

Turisztikai céllal Toszkánában 3 fajta ingatlant érdemes venni: Firenzében vagy Pisaban lakást (egész évben többé kevésbé szezon), tengerparti (max 800m a víztől) vagy part közeli (autóval 10-15p) lakást/házat (10-12 hetes szezon, magas árakkal), vagy a klasszikus toszkán kőházat, dombtetőn vagy kis településen (alacsonyabb bérleti díj per hét, de hosszabb szezon).

Nézzünk pár példát:

Lakás 60nm PISA történelmi belváros:

vételár: € 160.000.- // turisztikai kiadás: 150 éjszaka x € 100.- = €15.000.-   *- kb. 20% költség

Lakás 70nm Viareggio, közelebb mint 800m a parttól:

vételár: € 170.000.- // turisztikai kiadás: 12 hét x € 1.400.- = 15.400.-     * - kb 20% költség

Felújítandó kőház 100nm, 20km a tengertől

vételár+felújítás € 80.000 + 100.000 = €180.000.- // turisztikai kiadás: 18 hét x 1.000.- = 18.000.- * - kb 20% költség 

Összefoglalva azt lehet mondani, hogy a turisztikai kiadás, objektumfajtától majdnem függetlenül, kb 8-10%-os BRUTTO hozamot hoz, amelyből lejön a bérbeadás költsége amely alacsony (csak helyi takarító néni, plusz saját kiadás management) azaz 5%, vagy magas (full service cég amely kiad, takarít, gondoz stb.) akár 20-25% is lehet.

A magyar tulajdonosok által kiadott turisztikai ingatlanok túlnyomó részét magyaroknak, magyar hirdetéssel (Facebook, JóFogás, magyar Google hirdetés) adják ki. Az üzlet Magyarországon köttetik meg, gyakran a kulcs átadása/visszavétele is.

A turisztikai kiadás adózása egy komplexebb kulcs szerint számolódik, amelyben a katasztális (vélt) jövedelem és a tényleges bevétel közti különbség egy X hányadát (önkormányzatfüggő) kell adózni, de egy jó középérték, hogy a bevételre (nem a nyereségre!) 15% adót kell fizetni.  

b) Átmeneti bérbeadás (transitorio)

Ez az olasz jogrendnek egy különlegessége. Ide az 1 hónaptól 18 hónapig tartó FIX időtartamú szerződések tartoznak, melyeket diákokkal, idénymunkásokkal, tanárokkal (gyakran a tanárok csak egy-egy évre tanítanak egy iskolában) kötnek a tulajdonosok. A szerződés nem hosszabbodik meg, max újra kell/lehet kötni. 

A transitorio szerződésformát előszeretettel akkor használják amikor turisztikai- és átmeneti szerződést ötvöznek egy éven belül, pl. Pisaban, ahol az év alatt egy vagy két diák, de nyáron turisták lakják az ingatlant. Az egyetemek ősszel kezdődnek és májusban végződnek, így pont a fő turisztikai szezont "hagyják szabadon".

A transitorio szerződéseket be kell jelenteni a helyi adóhivatalhoz. Így érvényes csak a szerződés. Nekünk Magyaroknak ez túlzásnak tűnhet, de itt ez a szabály - ahogyan szoktam mondani, nincsenek kiskapuk. Cserében, ha az ember az ú.n. "száraz cédulás" (cedola secca) adózást választja, azaz kiadásokat nem ír le a bevételből, megússza egy 10%-os adókulccsal, ami kimondottan kedvező. Az adó a szerződés szerinti bérleti díjra lesz kivetve.

c) Lakóssági kiadás

Ezt a formát kevés magyar ingatlantulajdonos választja, így sok tapasztalatom nincs vele. A szerződések vagy fixen köttetnek, pl. 3+2 évre, vagy 4+4 évre ahol a bérleti díj fix, és a bérlőnek van csak felmondási joga 6- vagy 12 hónapos felmondási idővel, vagy teljesen szabadon köttetnek, pl 2 vagy 8 évre, hosszabbítási opció nélkül, de ez kimondottan ritka mert:

A szabad szerződéseket 21%-al adóztatják meg, a fixeket itt is csak 10%-al (cedola secca), így szinte mindenki a létező "fix" időtartamokból választ egy megfelelőt. Mindenfajta "fekete" azaz nem regisztrált bérleti szerződéstől el szeretnék tanácsolni.